Comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más importantes en la vida de una persona. Y uno de los procesos más delicados es pedir una hipoteca y conseguir que el banco te la conceda. En este aspecto, la preparación es clave para lograr las mejores condiciones y evitar sorpresas desagradables.
Este artículo está pensado para que comprendas qué aspectos miran los bancos para conceder una hipoteca, qué puedes preparar para aumentar tus posibilidades de éxito y cómo afrontar este camino con mayor seguridad. Y para que la guía sea lo más fiel posible a la realidad, la hemos hecho con ayuda de los brókers hipotecarios de BrokersFinance, empresa referencia en el sector que ha aconsejado a miles de clientes en este proceso y que conocen de primera mano lo que buscan los bancos al evaluar una solicitud de hipoteca.
Ingresos y estabilidad laboral
Uno de los primeros factores que los bancos examinan es tu nivel de ingresos y su estabilidad. No basta con tener un sueldo alto; los bancos quieren ver ingresos estables y continuos en el tiempo. Si tienes un contrato indefinido, partes con ventaja, porque esto transmite seguridad a la entidad. Sin embargo, si eres autónomo o tienes ingresos variables, será fundamental demostrar al menos dos o tres años de facturación sólida y mantener un buen historial de ingresos.
Los expertos de BrokersFinance nos recomiendan recopilar nóminas, contratos y, si eres autónomo, las declaraciones fiscales de los últimos años. “Mostrar estabilidad no solo aumenta la probabilidad de aprobación, sino que puede ayudarte a negociar mejores condiciones y tipos de interés”, nos dicen desde BrokersFinance.
Historial crediticio y deudas actuales
El historial crediticio es como tu carta de presentación ante cualquier entidad financiera. Los bancos miran tus antecedentes de pago, si has tenido retrasos, impagos o deudas activas. Aunque puedas tener ingresos altos, si tu historial es negativo, tendrás problemas para conseguir la hipoteca. Es crucial tener las tarjetas y préstamos al día, reducir las líneas de crédito abiertas y no aparecer en ficheros de morosidad.
Desde BrokersFinance nos aconsejan solicitar un informe en CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) para saber exactamente qué información manejarán los bancos sobre ti. Si detectas errores o incidencias, arréglalos antes de solicitar la hipoteca, porque pueden ser motivo de rechazo inmediato.
Valor del ahorro previo y aportación inicial
Los bancos no suelen financiar el 100 % del valor de la vivienda, y aquí es donde entra el famoso “ahorro previo”. Por norma general, las entidades financian hasta un 80 % del valor de tasación o del precio de compra (el menor de los dos). Eso significa que debes tener ahorrado al menos un 20 % para la entrada, más un 10 % adicional para cubrir impuestos, gastos de notaría, registro y gestoría.
Los brokers inmobiliarios de BrokersFinance siempre recomiendan tener un colchón de seguridad incluso después de pagar la entrada, para evitar quedarte al límite financieramente. Demostrar que cuentas con ahorros no solo es un requisito técnico, sino que transmite al banco que eres una persona previsora y responsable.
Tasación de la vivienda y su importancia
El banco no concede una hipoteca únicamente por el precio al que compras el inmueble, sino por el valor que resulta de la tasación oficial. Esta tasación es realizada por una sociedad homologada y sirve para garantizar a la entidad que el préstamo está respaldado por un activo que, en caso de impago, puede cubrir la deuda.
Los brokers hipotecarios de BrokersFinance alertan a sus clientes de que, si el valor de tasación resulta inferior al precio pactado, tendrán que poner más dinero de su bolsillo para cubrir la diferencia. Por eso, conviene analizar el mercado, no sobrepagar por entusiasmo y, si es posible, solicitar una tasación previa orientativa antes de comprometerse con la compra.
Ratio de endeudamiento
Otro aspecto clave que miran los bancos es cuánto representan las cuotas de la hipoteca respecto a tus ingresos. Por regla general, la cuota mensual no debería superar el 30-35 % de los ingresos netos del hogar. Esto significa que, aunque tu perfil sea bueno, si el préstamo solicitado hace que superes ese umbral, es probable que te pidan reducir el importe o ampliar el plazo para disminuir la cuota. Es recomendable hacer simulaciones realistas, teniendo en cuenta también otros gastos recurrentes (préstamos, tarjetas, manutenciones) para que el banco vea que manejas un endeudamiento sostenible.
