¿Se puede escriturar un inmueble fuera de ordenación?

El término de afectación urbanística es un concepto importante de comprender, sobre todo para aquellos interesados en adquirir un nuevo inmueble o en aquellos que pretenden venderlo. Los planes urbanísticos cambian con el paso del tiempo conforme las necesidades de habitabilidad se van modificando. Es por esto que, en algunos casos, podemos ver que existe una situación de fuera de ordenación en referencia a una vivienda.

Cuando se incumplen ciertos parámetros o una edificación queda fuera de orden urbanístico, se dice que se excluyen de las normas de un plan urbanístico vigente y, por lo tanto, este inmueble queda limitado a un uso básico con grandes restricciones. Si quieres conocer más en detalle qué significa que una vivienda esté fuera de ordenación, como conocer este estado de manera pública o de qué forma se puede legalizar un inmueble fuera de ordenación, venimos a hablar de todo esto a continuación.

¿Qué es una vivienda fuera de ordenación?

Como bien hemos comentado, la situación urbanística de vivienda fuera de ordenación suele darse en los casos en los que una edificación que en el momento de su construcción se ajustaba a la legalidad, en la actualidad, al haberse aprobado un nuevo plan urbanístico, la incumple. Esto sucede cuando la jurisprudencia cambia y, por lo tanto, una vivienda deja de reunir las condiciones esenciales para formar parte de la normativa urbanística vigente.

Estas situaciones de afección urbanística pueden darse tanto en los sucesos de fuera de ordenación urbanística como en los casos de volumen disconforme. En el caso de las viviendas fuera de ordenación, podemos encontrarnos, sobre todo, dos causas principales: las causas intencionadas, que sucederán cuando se lleva a cabo una construcción pese a que sí que se conoce la ilegalidad, pero ya ha transcurrido el plazo para que pueda reponerse; o las causas sobrevenidas, en las ocasiones en las que ha cambiado la normativa a posteriori y ha terminado por afectar al inmueble.

En estos segundos casos, que son los más habituales, lo que suele suceder es que una construcción se ejecutó en su momento con una licencia conforme al plan urbanístico de ese momento. Ahora, con este cambio del plan, la vivienda ya no encaja en la nueva normativa. Sin embargo, aunque una vivienda se considere como fuera de ordenación, no necesariamente tenemos que tacharla como una vivienda ilegal.

La ilegalidad urbanística hace referencia a cualquier situación en la que se lleve a cabo una construcción en contra de la ley. En estos casos se efectúa una construcción no autorizada, que no es lo mismo que cuando una vivienda queda fuera de ordenación por cambios de los planes urbanísticos.

¿Cómo saber si una vivienda está fuera de ordenación?

Uno de los mayores problemas que podemos encontrarnos en estos casos es el propio desconocimiento o la falta de información. Una de las formas más habituales para saber si la vivienda está fuera de ordenación es solicitar el certificado de antigüedad, ya que en este documento se acredita la fecha de construcción de la edificación. Teniendo este dato podremos saber si la vivienda se ha destruido dentro del marco temporal de la nueva ordenación urbanística o si, por lo contrario, pertenece a alguna anterior. El certificado de antigüedad, además, también permite inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad, algo que no podremos hacer si la vivienda es ilegal.

Otra opción puede ser que se solicite un certificado de declaraciones y situación de fuera de ordenación; el cual puede expedir el ayuntamiento que corresponda a la localidad en la que se halle dicho inmueble. Este declarará la antigüedad del edificio o de la vivienda y, por lo tanto, de nuevo será una forma de comprobar si la vivienda está fuera de ordenación.

En el caso de que una vivienda no cuente con esta licencia, no nos encontraremos ante una situación de infracción urbanística. Es importante no llegar a este punto, ya que en algunos casos se puede incluso ordenar la demolición de una vivienda y el pago de una multa, cuya cuantía variará en función del valor de la edificación.

En el momento de darnos cuenta de que una vivienda está fuera de ordenación, lo mejor que podemos hacer es tratar de legalizarla. De lo contrario, estaremos incumpliendo la normativa urbanística y, como ya hemos comentado, podemos tener consecuencias graves, por no hablar del hecho de que el inmueble también perderá valor. No solo esto, sino que también existe en ciertas restricciones para los inmuebles fuera de ordenación, que son las que mencionamos a continuación:

• Se limita el tipo de reparaciones que pueden llevarse a cabo dentro de este inmueble. Las únicas que quedan autorizadas por ley son cualquier tipo de reparación que ayude a preservar la habitabilidad dentro del inmueble y la eliminación de cualquier barrera arquitectónica que pueda impedir la circulación en la movilidad.
• No se puede llevar a cabo ningún tipo de obra de reconstrucción en este tipo de inmuebles fuera de orden.
• También estará prohibido que se incremente el valor de expropiación de este inmueble llevando a cabo otras obras. De esta manera, cualquier tipo de reforma u obra que pretenda añadir valor a la edificación para modernizarla o aumentar su volumen queda totalmente fuera de la legalidad en este caso. 

Requisitos para legalizar un inmueble fuera de ordenación

Ahora que ya conocemos los principales problemas de una vivienda fuera de ordenación, tenemos que hablar de los beneficios de legalizar un inmueble fuera de ordenación. Como se trata de un proceso bastante específico, va a ser necesaria en muchas ocasiones la presencia de un profesional. Lo mejor que puedes hacer para legalizar un inmueble fuera de ordenación es ponerte en contacto con un asesor o una empresa especializada.

Nosotros queremos recomendarte a arkespai.com, una empresa de arquitectura legal que puede ofrecerte servicios de legalización de vivienda, certificados de antigüedad y de renovación de cédulas de habitabilidad, entre otros. Gracias a su ayuda y asesoramiento podrás devolverle a tu inmueble la legalidad necesaria para abolir esta etiqueta de fuera de ordenación.

Ahora bien, si atendemos a los requisitos para escriturar un mueble fuera de ordenación, tenemos que considerar los siguientes aspectos, tal y como se especifican en la ley 8/2011:

• Es imprescindible que se cumplan en todo momento los requisitos de habitabilidad. 
• Asegurarnos de que la vivienda no tiene un suelo en carácter demanial. En el caso de que no lo sepas, este tipo de bienes son los que la ley dice que pertenecen al uso público, como pueden ser, por ejemplo, los parques o las calles. En el momento en el que un inmueble se haya construido sobre este tipo de suelo, entonces la administración pública puede ordenar que el edificio se demuela.
• Que este inmueble no se haya visto afectado por servidumbres de uso público general. De nuevo, hablamos de otro derecho que dictamina el dominio de un bien. Por ejemplo, las instalaciones, de suministros, las infraestructuras de transporte, las vías públicas, etcétera.

Una vez que se cumplan estos requisitos, será posible llevar a cabo la legalización de un inmueble fuera de ordenación. Hecho esto conseguiremos reevaluar el bien a efectos comerciales para el futuro y, además, adaptaremos nuestro inmueble a la nueva realidad urbanística que le corresponde conforme a su entorno para encontrarnos bajo el amparo de la Ley.