Los trámites relacionados con el ámbito de la construcción son muy variados, y en muchas ocasiones pueden generarnos ciertas dudas. En el momento de regularizar legalmente una vivienda nueva o de reconstruir una vivienda que no contó con los permisos de licencias necesarias en su momento, se debe realizar el trámite de declaración de obra nueva. Hablamos de un trámite que conlleva tanto papeleo burocrático como implicaciones tributarias importantes.
La declaración de obra nueva, por lo tanto, tiene implicaciones en el ámbito económico. Se relaciona con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Si te interesa conocer cómo impacta la declaración de obra nueva en todos estos ámbitos, te lo explicamos a continuación.
Además de eso, te hablamos de los impuestos que se involucran en todo este proceso y sobre todo cómo realizar el trámite de una declaración de obra nueva. Una vez que conozcas el precio y el coste fiscal de la declaración de obra nueva, serás capaz de tener claro cómo realizar todo este procedimiento conforme a la normativa y las leyes que establece la Ley.
¿Qué es una Declaración de Obra Nueva?
Para comprender qué es una declaración de obra nueva tenemos que atender primero a qué significa una obra nueva. Generalmente, asociamos una obra nueva con una vivienda o construcción que se escribe por primera vez en el Registro de la Propiedad. De la misma forma, dentro de este apartado, encontramos dos posibilidades: o bien la de un terreno en el que antes no existía una construcción y ahora sí, o una construcción ya existente sobre la cual se ha hecho una ampliación mayor de 100 metros cuadrados (fuente: https://www.arkespai.com/).
Por ello, aun si atendemos a la declaración de obra nueva desde un punto de vista legal, hablamos de un nuevo inmueble o un cambio en uno ya existente el cual se manifiesta a través de ciertas escrituras. Los cambios pueden ser desde nuevas plantas en la finca, cambios estructurales en el inmueble, la creación de un predio nuevo, etcétera. Todas estas modificaciones dan lugar a la necesidad de registrar una nueva inscripción del edificio.
Así pues, decimos que la declaración de obra nueva realmente es un tipo de escritura notarial en la cual se ve reflejada de manera pública esta construcción del edificio o la ampliación del que ya existía. Así hablamos de la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad. De esta forma, suele llevarse a cabo dicho registro tanto en el Registro de la Propiedad como en el Ayuntamiento al que corresponda el edificio.
La última opción que puede llevarnos también al supuesto de que te necesite requerir una declaración de obra nueva en la situación es en las cuales no ha habido un acuerdo entre las leyes de construcción aplicables y las regulaciones con el estado del inmueble. Ya hemos mencionado que solo se le otorgará esta inscripción a los edificios que cumplan con los requisitos que se establecen en el marco normativo vigente dentro del ámbito urbanístico y fiscal.
¿Cómo declarar el valor de obra nueva?
El valor de obra nueva hace referencia a esta escritura pública en el Registro de la Propiedad, en la cual se reflejan el titular y, asimismo, una declaración notarial, la cual se ve sujeta al impuesto de Actos Jurídicos Documentados por obra nueva. De esta manera, se reflejará en todo momento el precio, de modo que se pueda constatar cuál es el valor de declaración de obra nueva de este inmueble.
Por todo esto, podemos deducir que el valor de la obra nueva está directamente relacionado con el precio, ya que este se asocia directamente al valor del inmueble y, por lo tanto, al valor de la obra nueva. Esto es un punto muy importante, sobre todo si atendemos al ámbito de los casos de transmisiones o si queremos considerar el valor de esta vivienda en el ámbito inmobiliario.
De esta forma, como puedes imaginarte, es obligatorio pagar el impuesto de actos jurídicos relacionados con la obra nueva, aunque en estos casos se grabará la propia escritura de declaración de obra nueva. Al igual que ya hemos mencionado al comienzo del artículo, existe una normativa sobre el valor de la declaración de obra nueva que hace referencia al tributo por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Así, la base imponible se calculará siempre atendiendo al valor real del costo de la obra nueva declarada, como dicta el artículo 70.1 del Real Decreto 828/1995.
Así pues, para declarar el valor de obra nueva, la base imponible se constituye por el valor real del coste de la obra nueva declarada o por el coste de ejecución material. Este último hace referencia al pago al constructor conforme a las certificaciones de obra presentadas. Aquí se tendrá que tener en cuenta para calcular la base imponible del valor de obra nueva el IVA, los honorarios del arquitecto, las tasas sobre la obra y el beneficio empresarial del contratista. Estos gastos determinarán el valor de adquisición de la declaración de obra nueva.
Por todo esto,cuando se vaya a calcular dicho importe a pagar del impuesto nunca se deberá tener en cuenta el valor del inmueble como un producto acabado, sino el valor real del coste de la construcción o, lo que es lo mismo, este coste de ejecución. Hay que saber que también se tendrá que declarar esta obra nueva conforme al impuesto de Actos Jurídicos Documentados en función de cada comunidad autónoma. Esto puede hacer que varíe en la base imponible y otros gastos asociados al trámite.
¿Cuánto cuesta hacer una declaración de obra nueva antigua?
Una de las dudas más comunes relacionadas con la declaración de obra nueva antigua es la que hace referencia al precio. Ya hemos mencionado que no es lo mismo hacer una declaración de obra nueva sobre una edificación que acaba de erguirse que sobre otra antigua en la cual se han llevado a cabo modificaciones. Si atendemos también al hecho de que existen diferencias sobre el coste de la declaración de obra nueva conforme a la comodidad autónoma, es posible que sea complejo hacer una estimación sobre un caso concreto.
Generalmente, el precio de esta declaración de obra nueva siempre tendrá que depender además de los honorarios de la notaría en la cual se lleva a cabo la tramitación. Aun así, los gastos del papeleo y de la notaría siempre pueden llegar a alcanzar un 3% del valor de tasación del inmueble.
No solo esto, sino que también se tendrá que considerar el precio de los aranceles registrales a la hora de escribir una obra nueva en el Registro de la Propiedad. Aquí se tendrá que aportar el 0,03% del precio de la edificación. Por otro lado, los aranceles notariales también se asociarán a los honorarios del notario. Aquí generalmente se pagará de entre 0,5 a 1 euro por cada 1000 euros conforme al estado de la nueva obra.
Es importante tener en cuenta también que existe dentro de esta propiedad normativa otros apartados a los que tendremos que hacer referencia, como el de la Administración Tributaria o la ley del IRPF. Si hablamos sobre todo de este segundo caso, podemos destacar el hecho de que de todo el coste de la declaración de obra nueva también podemos deducirnos la ganancia patrimonial por la transmisión de la edificación.
Coste fiscal de la declaración de obra nueva
Conforme indica el decreto 828/1995, mencionado anteriormente, del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, las tasas pueden variar conforme a la comunidad autónoma. La cuota suele rondar de entre el 0,5 % por ciento hasta el 2 %, siendo la cuota más cara la de la Comunidad Valenciana y Cataluña, y costando en comunidades como Andalucía, Castilla y León, Galicia o Aragón 1,5%. Encontramos un coste fiscal del 1 % en Murcia, Baleares y Canarias; y finalmente un coste de 0,5 % en Melilla y 0,75 % en Madrid.
De esta manera, podemos deducir que si estamos calculando el precio de una vivienda que busca obtener la declaración de obra nueva en Baleares y tiene un precio de 100.000 euros, se pagará por este impuesto unos 1.000 euros. Por otro lado, si se quiere averiguar el coste de la declaración de obra nueva en una vivienda en Valencia que haya costado 100.000 euros, se pagarán 2.000 euros por este servicio.
